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地王孫宏斌:農展館地挺便宜 新房單價將超30萬 

2013年10月21日09:15|來源:每日經濟新聞|字號:

  10月19日,周六。融創中國董事長孫宏斌沒有休息,他要參加一個臨時擴大到60人的研討會,討論對象是融創中國在北京拿下的兩個“地王”。

  今年8月以來,融創中國連續拿下3個“地王”,分別是樓面價近2.8萬元的北京亦庄一地塊、樓面價達7.3萬元的北京農展館地塊,以及總價103.2億元的天津南開區天拖地塊,依次創區域單價、全國單價、天津總價紀錄,孫宏斌也隨之成為焦點人物。

  “北京這兩塊地,我覺得挺便宜的,關鍵看跟誰比,相對市場還是相對售價。”孫宏斌在接受包括《每日經濟新聞》記者在內的媒體採訪時直言,農展館地塊計劃推出一層一戶一湖的產品,“臨湖的售價可以超過30萬元/平方米。”

  但看似矛盾的是,孫宏斌說,他一直不看好房地產市場。

  孫氏拿地邏輯

  北京亦庄、農展館、天津天拖,從8月14日開始的短短36天內,融創中國制造了3個“地王”。一時間,孫宏斌被問到最多的問題便是:是不是有點激進?

  “挺有意思,激進這個詞好像永遠摘不掉。”孫宏斌無奈地笑。

  約十年前,孫宏斌帶領著順馳四處攻城略地,所到之處的“地王”紀錄被頻頻改寫,但最終順馳以失敗告終,“摔了一跤,我現在爬起來重新跑,隻不過跑得快了一些,身體好才能跑得快。”

  但孫宏斌並不認可拿下這幾個“地王”是“激進”所致。

  “當天在現場的4家公司報價(樓面價)都超過了7萬元,即使沒有舉牌的也在7萬元以上,在所有參與競拍的公司看來,7萬元是一個底線。”孫宏斌說,如果不是融創中國奪下農展館地塊,換了任何一家一樣會成為“地王”,隻不過對他來說這塊地無論從區位還是價格,都值。

  孫宏斌另一個不認可“激進”說法的原因,是融創中國目前相對穩定的現金流。“去年底我們賬面現金是有130億元,到今年6月份是140億元,我們把土地款都付清之后還有百億元左右的現金,我覺得不能算激進。”孫宏斌說。

  為了更讓大家認同他所言,孫宏斌起身,打開了之前准備的PPT,親自當起解說,對於上述3地塊的位置、優勢、賣點一一介紹,力証他做出的決策。

  “為什麼孫河(地塊)我們放棄了,那裡有七八家房企在做同樣的產品,沒法做,亦庄更好。”大屏幕上亦庄地塊被明顯的色塊標出,“在這裡我是庄家”。

  而對於農展館地塊,孫宏斌坦承,如果售價是在15萬元/平方米,“我們的利潤不高”。

  孫宏斌透露,農展館項目臨湖的房源售價將超過30萬元/平方米。

  最怕拿不到合適的地

  “但我一直不看好房地產市場。”孫宏斌語出驚人。他解釋道,“現在來看,北京有些很遠很偏的房價還那麼高肯定是有問題的,都說今年的市場熱,但只是個別的城市熱——北京或上海,其他區域的市場是冰涼的。”

  對於政策的判斷,孫宏斌給出的答案是:高端放開,中端限購限價以及低端保障,“大致的方向已經明確:保障歸保障,市場歸市場”。

  孫宏斌說,“我一直支持房產稅,市場在分化,政策也必須區別對待。”對於房產稅的征收比例,孫宏斌預測是在1%左右。

  孫宏斌認為,房地產企業已經從最初簡單地靠土地升值來獲取利潤,轉而靠產品自身溢價獲利。這一點,在牽手綠城之后,孫宏斌感觸更深。

  “即使不賺錢我也高興,這種項目一輩子也就做這麼一次。”孫宏斌所說是融創與綠城合作開發的蘇州桃花源項目。這個昔日在蘇州金雞湖畔誕生的“地王”,在爭議和猜測中度過了4年,一經面世便獲得了7億元的意向成交金額。而這個項目只是融創業績狂飆的一個縮影。

  10月2日,融創中國發布9月財報,截至2013年9月底,融創中國實現合約銷售金額364.2億元(人民幣,下同),包括合同銷售金額326.1億元,以及預訂合同金額38.1億元,與去年同期相比增長71%。其中9月實現新增預訂合約金額64.5億元,合同銷售金額人民幣50.7億元。

  不僅如此,融創前9個月累計銷售面積177.6萬平方米,合約銷售均價為2.05萬元/平方米。其中9月銷售面積25萬平方米,銷售均價1.987萬元/平方米。

  截至上半年末,融創中國持有現金145億元,遠高於一年內到期債務65.7億元,且短期貸款佔總債務的比重不足30%。

  “今年1~9月份,各個項目在售的基本是去年帶過來的庫存,光上海一個城市,剩下的3個月,同時會有4個項目開盤,而這4個項目,至少會再帶來80億~100億元的銷售額。”融創中國一位高層人士對《每日經濟新聞》記者說。

  但在孫宏斌看來,融創中國目前面臨最大的風險是“拿地”,而非政策的不確定,“后面拿地太難了,資金不是問題,但以合適的價格拿到合適的地比較難。”

  從上半年業績來看,融創中國今年完成500億元的銷售目標觸手可及,但當記者問到,有沒有計劃何時沖擊千億元時,孫宏斌反問:“沒想過,千億又能怎麼樣?”

  兩三年后考慮二三線城市?

  從2010年83億元的銷售額,到今年“鐵定”完成的500億元,融創的業績增長速度甚至超過了一些龍頭房企。

  “沒什麼特殊的秘訣,就是做好定位,使勁兒賣。”在會后,孫宏斌對《每日經濟新聞》記者說道。

  但答案不完全如此,上述融創高層人士告訴記者,融創極強的營銷能力一方面源自“產品單一”,“就是做高端精品項目,另一方面,這類產品最重要的就是對於老客戶資源的維護,”相比之下,融創在線上推廣的力度遠遠小於其他同級別的房地產企業。

  “維護一個老客戶的成本是開發一個新客戶的三分之一。”該人士告訴記者,目前融創經營十年以上的城市隻有兩個——大本營天津和重慶。“目前重慶市場我們的銷售排行第二,但從去年一年到今年上半年的數據顯示,重慶500萬元總價以上的項目每成交10套,其中有6套是融創的產品。”

  同時,大步快走的融創在管理半徑的擴展上非常謹慎,截至目前,融創在全國僅擁有5家地方公司,相比同級別的房地產開發企業來說,融創的管理半徑是最小的。“全國化其實是一把雙刃劍,現在很多企業正在面臨這樣的難題,進駐一座城市容易,撤出卻很難,所以融創不會將戰線拉得很大。”上述內部人士對《每日經濟新聞》記者說道。

  然而,一線城市拿地的競爭壓力是否會促使孫宏斌轉移視線?對此,孫宏斌未置可否,“我們也看了很多城市,深圳、成都、廈門,估計看個兩三年就有感覺了”。

  融創1月3“地王”

  8月14日,融創聯合葛洲壩以41.2億元拿下北京亦庄兩幅地塊,其中一地塊樓面價2.8萬元,創區域新高

  9月4日,融創以21億元加配建27.8萬平方米的條件獲得北京農展館地塊,折合樓面價7.3萬元,成為全國單價“地王”

  9月18日,融創以103.2億元拿下天津南開區天拖地塊,創天津總價紀錄

原標題:地王獵手孫宏斌稱農展館地塊便宜 部分新房單價超30萬

(責編:蓋林讌)

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孫宏斌 地王 地塊 融創 樓面價

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