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戴德梁行刘兵:投资者宜和当地的专业机构、顾问合作

2015-09-16 19:34:31|来源:海外网|字号:

9月12日,《海外问道》系列沙龙第二期在人民日报社19号楼5层会议室举行。围绕“人民币国际化与海外投资”的主题,近百名关注海外投资的人士与来自投资领域的十余位专家进行面对面交流。

对于投资中介机构的选择,戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管刘兵指出,一些投资中介机构尚未熟悉海外投资市场的规律,沿用国内投资的思维存在较大风险。孙祖天刘兵建议投资者和当地的专业机构、顾问合作。

以下是发言实录:

孙芙蓉:无论是宏观经济还是财富管理,无法离开房地产这一块。下面我们有请戴德梁行北中国区投资部主管刘兵先生发言。

刘兵:大家好,我是戴德梁行北中国区投资部主管刘兵。刚才也讲了,不止北京人喜欢房地产,在我们眼里,华人乃至全世界的人都喜欢房地产。刚才讲的汇率息息相关的问题,对每个人、每家企业都有很大的关联度。举一个例子,我们在北京时间8月8号的凌晨,我们帮助一家央企在伦敦签约,大概几十亿的收购海外的资产包,当时我们是换汇8月7号换的汇,几十亿人民币。紧接着8月11号汇改,连着三天人民币跌了大概4.66,不清楚这个数据是不是准确,意味着几个亿人民币损失,这是个活生生的例子。我们在这种专业的机构投房地产的时候,我们看回报率很重的,百分之几个点的影响,对我们投资回报和风险判断都是很大的影响,给大家举个例子。今天主办方邀请我过来给大家讲一下中外房地产的投资机会,现在人民币不断的做国际化的推广,我们的货币汇率对整个世界经济的影响越来越严重。整个房地产市场不只是中国热,海外也热,不只是对机构热,对个人也非常火热。国内大家可能从去年政府不断实行一些降息刺激政策,房地产逐步的复苏。尤其在上个月大型城市的房价涨幅,上涨城市数字越来越多。我们在一线城市大的机构服务公司,给大家提供几个数据,上海最近写字楼的交易特别多,我们看到有两到三个项目成交的单价在七万到八万一平米,这个价格什么概念?大概上海三百多块钱一平米一个月的租金,这个投资回报率,对于伦敦或者纽约投资回报率比较类似,这是上海写字楼的情况。北京可以看到几块地王,不管丰台和东坝,需要五万多。这是对市场未来的判断。赵总从深圳过来的,这个市场看的比较多,今年上半年,深圳的房价暴涨的阶段,深圳的房价取代北京成为全国最高的。

2012年开始潘石屹、张欣家族陆续在海外做投资,包括近期海航在国外买的写字楼。从原始的写字楼的投资陆陆续续演变成一个物流、商场、住宅、开发、酒店各种业态的投资,包括现在有更多的企业现在投的不仅仅是资产,还投平台,有运营、管理的平台。对咱们个人来讲,我们伦敦一个住宅部的同事给我提供一个数据,我们在伦敦当地代理的住宅参数里面,在2013年,从中国大陆到香港去购买的客户占到当地客户总比例11%,2014年这个数字到了17%,到今天为止这个数字上升到30%。海外的利息成本比较低,杠杆比例又比较高,所以我们有很多不管私人也好,机构也好,都在寻求海外资产的配置,这是从房地产角度看到一个趋势和大家分享一下。

刘兵:首先个人买房地产住宅,如果买海外的做配置的时候,针对海外各地的税收,各地购买的过程,各地中介的筛选,是需要深入了解的。第二个,投资的金融产品私募基金代表老百姓去投一些海外资产的时候,它在投资之前过程中有风险把控比较重要的。还有我们国内的机构还是没有了解到海外的一些投资市场的规律,还是用国内的思维去看海外的投资项目。尤其特别抢手的市场美国、英国,这些市场的时候,大家在跟全世界各种各样的成熟的资本抢项目,在整个投前的项目的筛选,谈判的过程当中,大家都要把握风险。第三个,投后的管理,很多商业地产的项目,老百姓通过金融投出去,这个管理比较重要。同样的商场,在有的人的手里聚宝盆,有的人手里是没有人去的地方,投前投后两个环节的管理都比较重要。

还有一个关于,作为成熟的经济体,不管是在美国还是在中国,其实对一个分散的投资必须的策略,那我们中国现在也是在进一步开放海外资金对中国房地产投资,打破对境外投资中国房地产的限制。现在鼓励海外的资金投入到中国房地产,同时加大很大中资还有个人走出去的力度。从我们专业的角度,作为一个更成熟的经济体,更健康一个投资环境,这是一个必由之路,相信大家在以后的日子里会陆陆续续发现,会接收到更多的知识或者市场相关信息。

(责编:王岭)

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刘兵

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