调控紧地价高,不同等级城市的房价将往何处去?

2017-08-01 09:39:57来源:海外网
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相应地,2017年5月和6月的房地产投资中,新增土地购置费的比重分别达到20%和19.9%,而2016年下半年以来该指标平均值为19.8%。由此进一步分析土地购置费上升的原因,可以发现,本轮土地市场呈现“量价齐升、价快于量”的态势。具体而言,2017年上半年全国房地产开发企业土地购置面积同比上升了8.8%,土地成交价款则上升了38.5%(参见下图),成交均价4231元/平米,同比增长27.3%,其中6月份更是高达4855元/平米,仅低于2016年10月的6114元/平米,处于历史次高水平。

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然而,当前房地产开发投资增速已经出现了连续两个月的回落,换言之,房企土地购置费的快速增长贡献了总投资增量的主体部分,若扣除土地购置费的增长,房地产投资增长对钢材、水泥等建材的需求贡献十分有限,这一趋势预计在未来一年内还将延续,并对后期房地产市场产生深刻影响。

这将如何影响不同等级城市的房价?

对于不同等级城市来说,当前土地市场“量价齐升”的影响可能不尽相同。

一线城市土地市场状况有利于控房价目标的实现。相较于二三线城市,本轮土地市场热潮中,京沪深等一线城市表现温和,地王现象并不多见,这不仅与一线城市大规模增加土地供应、压低地价有关,还与当前一线城市房价基数过高、房价下跌风险更大密不可分。因此,过去一段时间内,一线城市土地市场交易情况较为平稳,这有利于一线城市控房价目标的实现。

二线城市土地市场的关键问题是“面粉价格过高”,不利于控房价。对于二线城市而言,尽管扩大土地市场供应有利于抑制房价的上涨,缓解供需矛盾,但土地价格的大幅上涨,也将成为未来房价居高不下甚至继续上涨的主要动力。如2016年9月,南京土地成交楼面均价达到1.5万元/平米,土地成交溢价率居高不下,2016年7月至2017年6月一年内土地累计成交额突破了1500亿元。又如,过去一年中杭州土地成交楼面均价5个月突破1万元/平米,厦门土地成交价格更是屡创新高。典型二线城市土地成交溢价率居高不下,显然将不利于后期房地产调控目标的实现。


责编:刘琼、耿佩

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